WAAR BLIJFT DE BESPAARHYPOTHEEK

//WAAR BLIJFT DE BESPAARHYPOTHEEK

Als het aan de opstellers van het Nationale Energieakkoord ligt zouden huiseigenaren, zowel corporaties als particulieren, verplicht hun woning moeten laten isoleren op straffe van een hogere onroerend zaakbelasting en een hogere overdrachtsbelasting. Veel huiseigenaren willen wel, maar weten niet waar ze de duizenden tot tienduizenden euro’s vandaan moeten halen.

 

Een vijfde van alle aardgas, steenkool en olie die in Nederland wordt verstookt, gaat naar het verwarmen en verlichten van woningen en het aan de  praat houden van een reeks huishoudelijke  apparaten, inclusief computers. Dat kost ons huiseigenaren en bewoners niet alleen een kleine veertien miljard euro per jaar, maar levert ook nog eens een dikke 60 miljard kilo CO2 op, 9 ton per huishouden. Dat kan beter. Vergaande isolatie en gebruik van zonne-energie voor warmte en elektriciteit kunnen het netto energieverbruik van huizen – ook bestaande – tot vrijwel nul terugbrengen. Maar dan heb je het wel over bedragen van dertig- tot tachtigduizend euro per woning.

 

Financieren

De vraag is hoe je dat als particulier eigenaar kunt financieren. Mijn eigen huis bijvoorbeeld is oud (honderd jaar), groot (900 kuub) en wordt met vier volwassenen en twee werkplekken intensief gebruikt. De energierekening is dan ook 380 euro per maand en dan hebben we al het dak geïsoleerd, de enkelsteens buitenmuren aan de binnenzijde voorzien van noppenfolie en gipsplaten, de ramen vervangen door dubbelglas, een zuinige HR-ketel geplaatst en dertig vierkante meter zonnepanelen op het dak gelegd. De vloerisolatie hebben we een paar jaar geleden weer verwijderd, nadat er vijf balken waren doorgerot.

Ondanks die inspanningen krijgt ons huis hooguit Energielabel E, maar waarschijnlijk F, het op een na slechtste label. Dat kan beter. Op de website van Milieu Centraal wordt een aantal maatregelen genoemd waarmee we ons Energielabel zouden kunnen opkrikken tot niveau A. Dat is nog verre van energieneutraal overigens. Daarvoor zouden we de isolatie van dak, vloer en gevels verder moeten verbeteren, het dubbel glas moeten vervangen door HR++ en de verwarming moeten koppelen aan een zonneboiler. Die maatregelen zouden ons om en nabij dertigduizend euro gaan kosten, waarbij Milieu Centraal er nadrukkelijk voor waarschuwt dat de kosten bij huizen van deze ouderdom en deze grootte een heel stuk hoger uit kunnen vallen.

Stel echter dat het investeringsbedrag klopt, dan leveren de voorgestelde maatregelen een besparing op van tweeduizend euro per jaar op de energierekening. Als je voor die dertigduizend euro een hypotheek zou afsluiten, ben je ongeveer datzelfde bedrag uit aan rente en aflossing. Dat komt dus goed uit. De vraag is echter of je op die basis een extra hypotheek kunt afsluiten? Als het huis flink wat overwaarde heeft, zal dat geen probleem zijn. Maar wat als het huis al voor 100 procent van de marktwaarde is gefinancierd?

 

Laaghangend fruit

‘Als je bij ons een hypotheek aanvraagt, betalen wij de keuring voor het Energielabel’, vertelt Erik-Jan van Asperen, productmanager Hypotheken van Triodos Bank. ‘Dat levert een verbeterplan op en naarmate meer van de voorgestelde verbeteringen worden uitgevoerd, daalt de hypotheekrente. Dus als je Energielabel bijvoorbeeld van G naar B verschuift, betaal je over de hele hypotheek een half procent minder rente. Bij een lening van drie ton, tien jaar vast scheelt dat al gauw 1500 euro per jaar. Bovendien scheelt het nog eens een vergelijkbaar bedrag op je energierekening.’

Hoewel Triodos Bank nu nog de enige geldschieter is met een hypotheekrente die afhankelijk is van het Energielabel van de woning, hoopt Van Asperen, dat ook andere hypotheekverstrekkers dat gaan doen. ‘Als het gaat om terugdringen van de CO2-uitstoot is energiebesparing van woningen laaghangend fruit,’ zegt hij. ‘Met betrekkelijk weinig geld en inspanning kun je heel veel resultaat boeken. Je moet het alleen niet te ingewikkeld maken met allerlei regels voor groen financieren. Door het simpel te houden, trek je ook mensen over de streep.’

Voor Jan Willem van de Groep van de Energiesprong is het plukken van alleen het laaghangende fruit niet genoeg. Hij wil liefst bijna alle fruit plukken door naoorlogse woningvoorraad echt energieneutraal te maken, want ‘met kleine stappen gaan we de ambities niet halen’. Op initiatief van de Energiesprong lanceerden vier grote bouwbedrijven en zes woningcorporaties eind juni ‘De Stroomversnelling’. Dat is een afspraak om in zeven jaar tijd 111.000 huurwoningen om te bouwen tot ‘Nul-op-de-Meter’-woningen. Van de Groep: ‘Momenteel kost het energieneutraal maken nog 60.000 tot 90.000 euro per woning, maar we gaan ervan uit dat corporaties en bouwers zoveel ervaring opdoen, dat de kosten met dertig tot veertig procent zullen dalen. Dan kom je uit op bedragen die ook voor particuliere eigenaars zijn op te brengen.’

 

Seriematig

De sleutel tot die sterke prijsdaling is de voorgenomen industriële aanpak van renovatie. Van de Groep: ‘De naoorlogse woningvoorraad, tachtig procent van het totaal, bestaat uit achttien dominante typen woningen. Door vooraf goed na te denken over hoe je de renovatie wil uitvoeren, kun je seriematig werken met geprefabriceerde constructies. Daardoor wordt de verbouwing stukken goedkoper.’

In Kerkrade zijn op die manier 209 huurwoningen uit de jaren zestig en zeventig aangepakt. Van Energielabel D werden ze A++ dankzij nieuwe gevels, een nieuw dak met zonnepanelen, een HR-ketel en mechanische ventilatie met warmteterugwinning. Dankzij de industriële aanpak gebeurde dat bovendien in tien werkdagen en konden de bewoners gewoon in hun huis blijven wonen tijdens de verbouwing. De energierekening daalde (nog) niet tot nul, maar wel met gemiddeld 100 euro, terwijl de huur met 64 euro omhoog ging. Iedereen ging er dus op vooruit, de bewoners, de corporatie en de bouwbedrijven, die weer werk hadden.

 

Als gevolg van ‘De Stroomversnelling’ zullen bouwbedrijven over een paar jaar met complete en goedkope aanbiedingen komen om woningen energieneutraal te maken, verwacht Van de Groep. De woningcorporaties kunnen daar wel financiering voor vinden, want een aantal potentiële financiers, waaronder verschillende pensioenfondsen, hebben al belangstelling getoond. Voor particulieren ligt dat lastiger. ‘Een duurzame hypotheek, zoals die van Triodos Bank is al een stap in de goede richting. Maar als je echt een energiesprong wil maken, dan moet je bovenop je gewone hypotheek ook een hypotheek kunnen krijgen om je woning energieneutraal te maken.’

 

Bespaarhypotheek

Een dergelijke bespaarhypotheek vraagt om een andere manier van denken. Van de Groep: ‘Nu koop je een huis en betaal je elk jaar een paar duizend euro voor gas en elektriciteit. Je koopt als het ware een schuld van 50.000 euro. Als je dat bedrag kunt lenen, bijvoorbeeld in de vorm van een aparte energie bespaarhypotheek, kun je de rente en aflossing betalen met het geld dat je jaarlijks bespaart op je energierekening. Bovendien heeft zo’n verbouwing ook direct invloed op de waarde van de woning; hij wordt aantrekkelijker voor toekomstige kopers.’

Terug naar mijn eigen, vooroorlogse huis. ‘Tja,’ zegt Van de Groep, ‘daar hebben we eigenlijk nog geen antwoord op. De enige troost die ik je kan geven is dat een deel van de oplossingen die voor naoorlogse woningen worden ontwikkeld waarschijnlijk ook bruikbaar zullen zijn voor vooroorlogse woningen. Maar als je hem echt energieneutraal wil maken, dan moet je er zelf geld in steken, want via de energierekening verdien je dat voorlopig niet terug.’

 

Verschenen in Trouw van woensdag 10 juli 2013

 

foto: Frans Hanswijk

By |2013-07-11T13:25:40+00:00juli 11, 2013|